Jakie problemy z umową najmu? 06/04/2009

Problemy wynajmujących i najemców lokali użytkowych wynikają zwykle ze źle skonstruowanej umowy najmu.

Problemy te dotyczą najczęściej:

czasu trwania najmu,

czynszu,

wzajemnych obowiązków stron umowy.

Jak można wywnioskować z obowiązującego stanu prawnego najem lokali użytkowych niesie ze sobą mniej wątpliwości niż najem lokali mieszkalnych.

Lokale mieszkalne są wynajmowane na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733). Właśnie w niej można odnaleźć wiele problemowych i kontrowersyjnych rozwiązań.

Natomiast lokale użytkowe są wynajmowane w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego.
Nie zawiera on jednak definicji lokalu użytkowego, co niesie ze sobą pewne komplikacje. Często z tego powodu tworzą się nieścisłości związane z tym, czy umowa dotyczy lokalu użytkowego czy mieszkalnego.

Jednak pojęcie lokalu użytkowego pojawia się w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690).

W nim to możemy odczytać, że lokal użytkowy część budynku zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzieloną stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym.

Ponadto ustawa z dnia 1 stycznia 1995 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali „o innym przeznaczeniu".

W zależności od tego, w jaki sposób dany lokal jest użytkowany umowę najmu można zakwalifikować jako umowę najmu lokalu użytkowego. Wynika to z faktu oraz pewnego pozwolenia, że powszechne stało się korzystanie z lokali mieszkalnych na cele użytkowe bez wymaganej zmiany charakteru lokalu w formie decyzji administracyjnej.

Przykładowa umowa najmu likalu mieszkalnego :

Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Zawarta w dniu .......................... w ............................................... pomiędzy
1. ............................................... zamieszkałym w .............przy ul. ...........
zwanym w treści umowy ,,Wynajmującym", a
2. ............................................. zamieszkałym w ......................... przy ul. ........... zwanym w treści umowy ,, Najemcą", o następującej treści:

§ 1.
Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr ...... położonego na w budynku nr ........ przy ul. .......................... w ................., składającego się z ........... pokoi, kuchni, łazienki oraz ......................., o łącznej powierzchni ................ m2.

§ 2.
Wynajmujący wynajmuje i oddaje w użytkowanie Najemcy cały wymieniony w § 1 lokal, a Najemca bierze przedmiotowy lokal w użytkowanie
Wraz lokalem Wynajmujący oddaje Najemcy do użytkowania urządzenia wymienione w protokole przekazania najemcy przedmiotowego lokalu

§ 3.
Najemca oświadcza, że zapoznał się ze stanem technicznym lokalu i przekazanych mu urządzeń, że lokal ten i urządzenia zdatne są do użytku zgodnie z ich przeznaczeniem i nie wnosi żadnych zastrzeżeń do ich stanu technicznego.

§ 4.
Czynsz strony ustalają w wysokości ................. zł (słownie) miesięcznie, płatny z góry do dnia ............ każdego miesiąca do rąk Wynajmującego.

§ 5.
Najemca wpłaca kaucję w wysokości ...................... zł. (słownie ), której odbiór Wynajmujący niniejszym kwituje.

§ 6.
Strony ustalają, iż wszelkie koszty i opłaty związane z eksploatacją lokalu, przez czas trwania umowy, ponosić będzie najemca.
§ 7.
Umowa może zostać rozwiązana przez Najemcę z dwumiesięcznym wypowiedzeniem, złożonym na piśmie ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

§ 8.
Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji.

§ 9.
Umowa niniejsza została zawarta do dnia ........... (lub .... na czas nieokreślony)

§ 10.
Wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej.

§ 11.
W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wynajmujący Najemca

Komentarz

Spisywanie umowy należy zacząć od przeczytania ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest bowiem jedną z najbardziej sformalizowanych umów, a swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona. Zawarcie w treści umowy unormowań sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność.

Zatem umowa najmu lokalu mieszkalnego może mieć bardzo krótką treść bo większość spraw i tak w sposób bezwzględnie obowiązujący dyktują przepisy w/w ustawy, a powtarzanie ich treści w zawieranej umowie nie ma większego sensu. Równie dobrze zamiast przepisywać treść w/w ustawy do umowy można załączyć jej wydrukowaną treść.

Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmujących jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, gdy tymczasem tematyka ta jest ściśle przez przepisy określona a jej niezachowanie spowoduje, ze do wypowiedzenia umowy nie dojdzie. Zatem kwestia wypowiedzenia umowy przez wynajmującego została pominięta w tym wzorze gdyż w umowie nie ma sensu ponownie przepisywać treści ustawy.

Natomiast strony mogą określić kiedy najemca ma prawo wypowiedzieć umowę.

Uwaga
Warto zaznaczyć, ze wielu właścicieli mimo, że wie o nieważności określenia innych terminów wypowiedzenia niż wynikają z ustawy i tak zawiera je w umowie np. „z dwutygodniowym wypowiedzeniem" dlatego z takimi sprzecznymi uregulowaniami możemy spotkać się w wielu umowach. Większość takich unormowań ma mieć oddziaływanie psychologiczne i ma bazować na nieznajomości przepisów przez Najemcę, który nie znając ich będzie kierował się postanowieniami umowy.

Należy również zwrócić uwagę, ze strony mogą ustalić wzajemne obowiązki, co do utrzymania lokalu (kto za działania czego odpowiada i co wymienia). Jeżeli tego nie zrobią przewiduje się ustawowy sposób podziału obowiązków określony w ustawie (art. 6a-6e ustawy o ochronie praw lokatorów). Treść wzoru nie zawiera podziału obowiązków bo strony mogą to zrobić w sposób dowolny jeżeli to przemilczą tak jak we wzorze oznaczać to będzie, ze godzą się na poniższy podział.

Ustawa dzieli je następująco :

Art. 6a
1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Art. 6b

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,

2) okien i drzwi,

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Art. 6d

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu

Art. 6e

1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

oprac.IH, happySenior.pl

Kursy walut
NBP	2010-09-10
USD	3.0867	-0.40%
EUR	3.9316	-0.27%
CHF	3.0189	-1.01%
GBP	4.7688	-0.01%

Cytat tygodnia

Jakie problemy z umową najmu? 06/04/2009